银行已经急疯了

2024-09-26 2:20:02 科技 admin

银行现在已经急疯了。

当下的银行面对着越来越多的断供房时,终于败下阵来。

在房地产上行阶段,断供这个词其实是很少听到的。

大家都对未来的工作收入、房价预期都比较乐观,一般不会选择断供。而银行一年办下来的断供处理案件数也是屈指可数。

案件少,加上房价还在一直涨,所以银行在面对断供者的时候就非常强势。有的断供者是因为暂时失业了没收入,不得已断供,本来重新找到工作就能继续还款,但银行几乎不会给任何缓冲的机会,必须按时还款。

要么当还款人,要么当被告人,自己选一个。

断供三个月内催收,超过三个月就开始起诉,然后就是调解-查封-腾房-竞拍,整个过程中,银行基本不会让步,除非立刻还款,否则一切免谈。

有的银行也会嫌法拍麻烦,干脆打包成资产包卖给AMC(不良资产处理公司),流程少速度快还省去了麻烦,断供者要协商直接去找AMC,别来找我银行。

这两条都是房地产大繁荣年代,银行处理断供的主要方式方法,主打一个强势,银行自然有自己的考量,因为如果面对断供不强势一点,相当于撕开了一个口子,会有更多的人来钻这个空子。

这两条路的处理都依赖着房价的继续上涨,至少是保持稳定:

法拍起拍是房子市场价的7折,正好能覆盖7成的贷款,抵押个贷资产包是根据房子市场价的6-8折左右转让。两种方式下,银行都能收回本息,有时还能赚点。

而不管是哪种,房产市场价——都是处理断供房的关键变量,房价越涨,则能越快出手,收回的金额也越多。

银行已经急疯了

但时代总是会变的,从2021年恒大暴雷之后,国内的房地产市场便开始了一轮较深的调整,普遍的跌幅都在20%-30%,部分中小城市甚至“房价如葱”。

原先的关键变量,成为了让银行头大的一个棘手问题,很多的房子价格大跌后,业主选择了断供,但银行拿到这些房子,即使走法拍,也是按照市场价7折,能收回的资金也无法覆盖原先贷款出去的本金,而且很多房子根本就没人愿意买。

另一条路呢,想转让给AMC(不良资产处理公司),但AMC也不是慈善公益机构,他们拿下这些不良资产包也要考量能不能处理的掉的问题,市场萎靡之下,AMC也就摆手笑拒了。

而且,更关键的是,断供房的数量正在越来越多:

根据楼盘网的数据显示,

2017年断供房数量仅为5000套;

2020年涨到到65万套;

2022年则激增到350万套;

参考央行的数据和部分机构给出的观点,一些机构估算今年(2024)的断供房数量超过了500万套。

不断走低的法拍价,激增的断供房数量,都让银行对断供房的法拍处理难度直接上了一个台阶。

而且法拍还涉及民生保障、社会稳定、地区房价等诸多方面的复杂因素,不是说法拍就能法拍的,一个两个没有事,但数量多了就不是银行一家的事了,地方政府、社会舆论、普罗大众都是这场法拍的参与者和博弈者,有时一个唾沫星子就能砸死一排分行领导。

所以银行面对着越来越多的断供房时,也不得不开始弹性处理了:

1、允许暂停还款。因为失业、生病或其他特殊情况导致没有收入的,暂停还贷半年到一年;

2、减少月供。比如有的银行会跟还款人协商,只还原来月供的1/4,直到有能力继续还贷;

3、主动降低房贷利率。已经有部分城商行、农商行开始主动降低加点,主要针对2018-2021年期间的高利率房贷群体,避免其因利率过高而断供。

这几条其实都是在说:给还款人更多的容错空间,尽量不要走到法拍这一步。

昨天有人跟我聊到了这个话题,说他也去跟银行协商了,想要延迟一下还款,但银行的人说总部没有这个政策。

然后他来问我怎么回事,不是说已经弹性处理了吗。

我的判断是:

这样的弹性处理还没有全面普及开,只是一些断供风险比较集中的银行自己提前作出的应急方案,后面肯定会慢慢普及的。

包括之前盛传的降低存量房贷利率的政策,大概率也是会推出的,但考虑到不同银行(国股、城商、农商、村镇)对降低利率的承受能力不一样,政策可能并不会一刀切,而是可能会让各家银行综合自身承受能力,自主调减存量房贷利率。

银行从心高气傲到姿态谦卑,从一言不合就收房法拍到好声好气地和业主协商,核心,自然也是为了更好地维护自身的权益和利益。

但同时,我们也不得不承认,时代变了,历史的洪流改变了金融业长期以来的地位和定位,中国走到了历史发展的十字路口,旧人也必须转变成新的角色。

就像中央在文件里说的那样,金融不能只讲盈利性,必须要把政治性和人民性放在首位,不能为了急功近利而逾越底线,更不能为了眼前之利抛却以人为本。

(转自:马江博说趋势)

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