房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？
来源：中国经营报
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
近期，住房和城乡建设部相关负责人宣布北京，上海等22个城市正在开展房屋养老金试点。当前试点的重点在于建立公共账户，引发市场热议。
《中国经营报》记者了解到，在房屋养老金公共账户尚处于探索之际，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的仍是住宅专项维修资金。
据相关统计，目前中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中上海、北京和杭州等城市结余均超过百亿元。但上海、北京、杭州累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。
作为房屋养老金试点城市之一，北京市对于住宅专项维修资金的使用流程和效率如何，使用过程中存在哪些问题值得梳理、关注。
使用效率受关注
所谓的住宅专项维修资金，是指为了保障房屋安全与正常使用，旨在用于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。
以北京为例，住宅专项维修资金适用范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；在其他规定情况时，可以办理申请使用维修资金。
在使用流程上，一般先由物业服务企业或房改售房单位根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，组织实施使用方案。
由物业服务企业、房改售房单位或者相关业主持有关材料，向区住建房管部门申请列支。区住建房管部门审核同意后，向市住房资金管理部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
克而瑞物管研究员芮娟告诉记者，根据2008年开始执行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的使用需要经过多个部门的审批，包括业主委员会（或物管会）、物业服务企业、房屋专项维修资金管理机构以及可能涉及的相关部门（如市场监管局、住建委等）。这些部门之间需要协调配合，但往往由于沟通不畅或职责不清，导致审批流程复杂且耗时较长。
此外，部分代管部门未建立健全的维修资金相关内控制度，导致资金管理和使用过程中存在漏洞和风险。
芮娟进一步解释，在申请使用维修资金时，通常需要获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即“双三分之二”）的业主同意。然而，在实际操作中，由于业主意见不一，往往难以在短时间内达成一致，导致申请过程受阻或延误。很大问题卡在三分之二达成一致存在困难，业主层阻力比较大。
比如，北京市规定，在支取住宅专项维修金时，一般需要“双三分之二”业主讨论通过后才能发起使用申请，然后才能由物业服务企业通过“北京市住宅专项维修资金管理系统”向区住建房管部门提交支取申请。
《住宅专项维修资金管理办法》进入执行阶段后，不少城市均就住宅维修资金使用效率问题进行优化。
2013年12月，北京市发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确规定了六种可应急使用专项维修资金的情形：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
同时，《通知》还明确了各种情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部门，并简化申请程序，缩短付款时间。规定实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无须“双三分之二”业主同意，但应当事前告知业主。
今年夏季，受强降雨影响，住宅小区房屋漏雨诉求集中，北京市住建委会同市住房资金管理中心紧急调整住宅专项维修资金使用流程，明确先施工抢险，再走公示、拨付资金程序。
根据北京市政府公布的数据，今年上半年，北京全市维修资金使用16.82万户，使用金额5.43亿元，同比增长27%。其中，办理使用维修资金用于电梯维修更新改造业务1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面防水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。
以电梯维修更新为例，据公开报道，目前北京市电梯保有量已达到31万部。其中，居民住宅电梯15.5万部，占比达一半，使用时间15年以上的老旧电梯4.5万部，三成多的居民住宅电梯已“老龄化”。
据了解，2024年以来，北京市市场监督管理局以接诉即办“每月一题”为抓手，与住建在内的部门协同联动，集中治理，出台多项举措加强老旧电梯安全监管。
9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房资金管理中心制定发布了《住宅老旧电梯应急更换程序指引》（以下简称《指引》）。
据了解，《指引》面向的是北京市住宅物业管理项目中投入使用时间超过20年、按照《电梯制造与安装安全规范》GB7588-1995及更早标准制造，且运行故障率高、群众反映强烈的在用老旧电梯。《指引》明确提出，当电梯定期检验报告结论为不合格且有一个以上重点检验项目不符合，发生危及安全使用情况时，可申请应急支取住宅专项维修资金进行电梯更换。
芮娟告诉记者，《指引》从提出使用建议、启动公告抄告、编制使用方案、组织比选、竣工验收、结果公告等九个环节对电梯应急更换进行全过程指导，使得整个流程更加清晰和标准化。为更换电梯所需的使用建议书、告知书、使用方案、工程验收单等编制了参考模板，填补了此前无制式模板的空白，减少了申请人自行准备材料的时间和难度。
同时，还引入专户管理银行提供第三方服务机制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监理、结算审价服务等，有助于加强施工过程管理，同时减轻业主全流程管理负担。
维修金不够怎么办？
目前，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区占比越来越高。截至2022年年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。另据住房和城乡建设部最近披露的数据，我国目前有一大批存量住房处于“中年维修期”，老旧小区占比接近40%。
而当前针对房屋公共部位、公用设施设备，例如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金。浙商证券首席分析师杨凡告诉记者，住宅专项维修资金由住户交纳，通常按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金管理办法》才进入执行阶段，2008年以前住房维修资金相对较少。
此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型仅包括商品住宅及售后公有住房，维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住房维修保养以及当前的资金调取流程等有待进一步完善解决。
今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国在介绍关于“加快构建房地产发展新模式”时，提出了六项需要重点关注的工作，其中包括研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，包括上海在内的22个城市正在开展房屋养老金试点。
董建国强调，对于房屋养老金，个人账户通过交纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
据了解，公共账户由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，但目前已有明确举措建立公共账户的城市案例较少。
如何提升现有的住宅专项维修基金使用效率，以及部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴相关资金，仍是市场关注的重点。
据了解，北京市于1992年开始建立住宅专项维修资金制度，为推动住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然而，当前一些住宅的专项维修金仍存在支取使用不便、补建续筹落实难等问题。
对此，今年4月份，由北京市住建委起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）提出，开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳住宅维修金。对于还未出售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售时再与购房人就已交纳的住宅专项维修资金进行结算划转。如未足额交纳，则不予办理不动产登记。
对于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金的情况，《征求意见稿》提出，应交未交的房改售房单位要按国家和本市规定的商品住宅专项维修资金交纳范围和标准补建，可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破产灭失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由接收单位补建。
改革措施施行后，售房单位再按照房改政策出售公有住房时，应在市住宅专项维修资金管理系统中建立专维资金账户。业主卖房或抵押时，要向不动产登记机构提供足额交纳住宅专项维修金的相关凭证。
除了利用住宅专项维修资金外，北京也有部分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北京朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更新救济机制，以“政府鼓励，分类实施”为原则，针对住宅专项维修资金未交纳或交纳不齐全的住宅电梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自筹一部分资金，政府补助一部分资金，共同解决老旧住宅电梯更新难的问题。
据《北京日报》报道，位于朝阳区的卧龙小区，建于1997年，电梯投入使用近20年，但由于该小区住宅专项维修资金交纳不足无法提取，无法筹集电梯更新资金，电梯更新一度停滞。今年，朝阳区市场监管局主动对接物业公司和小区居民代表，通过资金补助推动老旧电梯更新，其中救济资金占比近七成。
