存量房贷调整政策落地！你的房贷到底能降多少？
来源：金融时报客户端
记者：马梅若
市场期待已久的存量房贷调整优化政策终于正式落地。
9月29日，中国人民银行发布〔2024〕第11号公告（以下简称《公告》），完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。
那么，本次存量房贷利率调整会有多大？以下几个要点值得关注：1． 本次调整主要涉及LPR加点的变化，具体幅度有多大？
答：根据市场利率定价自律机制同日发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）明确，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。但不得低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷利率加点下限（如有）。
例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5BP和-25BP。
2． 房贷利率重定价日调整指的是什么？这次怎么调整？
答：重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。
本次《公告》取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。具体来看，自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期，调整为按季、按半年或按年重定价。
3． 《公告》宣布后，借款人最快什么时间可以享受到存量房贷利率下降的好处？
答：公告规定11月1日起，借贷双方可协商调整加点幅度。为落实中央政治局会议精神，回应群众关切，9月29日，利率自律机制在其微信公众号上发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
11月1日起，按照《公告》要求，满足条件的借款人可以按一定规则，与银行自主协商，通过新发放贷款置换存量房贷，调整房贷利率加点幅度。同时，在政策允许的情况下，根据《民法典》规定，双方协商一致可变更合同，因此，借贷双方也可通过变更合同的方式调整房贷利率加点幅度等条款。
4． 本次存量房贷政策调整后，存量房贷利率水平预计将调整多少？
答：此前，央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
具体来看，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。根据《倡议》提到的“10月31日前将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度批量调整至-不低于30BP”调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值。
当然，具体到个人来看，还会因合同而异。
5． 对于个人而言，如何计算自己的存量房贷利率调整情况？
答：由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至不低于-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
6． 部分借款人此前选择了存量固定利率房贷，本次是否能参与调整？
答：对于存量固定利率房贷借款人，会收到商业银行的短信提示，自主选择是否转换为浮动利率。如借款人同意转换，可以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将15BP调整为-30BP，即3.55%。
7． 本次公告还建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，预计未来利率可调整至什么水平？
如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
《金融时报》记者了解到，自2024年10月起，每季度第一个月，中国人民银行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
