财报再度难产，碧桂园的估值到底应该是多少？会是0吗？

　　文|翠鸟资本

　　有“宇宙房企”之称的碧桂园，财报再度延期发布。

　　8月30日，碧桂园（2007.HK）发布公告，指出进一步延迟刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告，2024年股东周年大会延期，延迟刊发2024年中期业绩及寄发2024年中期报告，股票继续暂停买卖。

　　此前在3月28日，碧桂园公告首次延迟刊发2023年财务业绩。根据联交所的规定，由于碧桂园无法于2024年3月31日或之前公布2023年度业绩，自2024年4月2日起于联交所暂停买卖（停牌），至今并没恢复交易。

　　作为连续六年蝉联销售榜第一的千亿级民营房企，财报再度难产的背后，碧桂园如何脱困是必须面对的难题。

　　01

　　面临清盘

　　财务再度难产是意料之中，一个重要原因是，目前正在推进中的债务重组依然无法全面落地。

　　去年10月份，碧桂园正式出现债务违约，随后抛出了147亿元境内债展期方案，并宣布正式启动境外债展期。

　　公司引入了中金公司、华利安诺基担任财务顾问，盛德律师事务所担任法律顾问，随后还再度引入毕马威作为境外债务重组的主要财务顾问，共同协助债务重组。但目前境外债重组未见实质性进展。

　　今年2月27日，碧桂园的债权人正式向香港高等法院提出对碧桂园的清盘申请。根据碧桂园的公告，公司的债权人建滔集团向香港高等法院提出清盘呈请，涉及金额约16亿港元。

　　香港的公司清盘，其实就是通常所说的破产清算，按照国际上通行的破产法，破产最主要分为破产重组和破产清算两大类，破产重组意味着公司还有东山再起的机会，而破产清算就意味着公司正式破产。碧桂园面临的清盘，就是公司最终走向破产清算。按照香港的清盘程序，法院判决清盘之后，会委任清盘人来处理公司的资产和债务，清盘人将公司资产变现之后，按照法定顺序清偿债权人。债务清偿完毕后，最终解散公司。

　　事后，碧桂园回应“本公司将极力反对呈请”，掌门人杨惠妍更是称从未想过躺平，并在积极自救。

　　对碧桂园提出清盘的建滔集团，涉及金额约16亿元，和碧桂园高达1.3万亿元的债务相比确实不算什么，碧桂园也公开表示清盘所涉及的债务占比很低，但这并不意味着碧桂园就不会被这笔“小”债拖到清盘。

　　被提出清盘呈请十多天后，碧桂园再次出现违约，境内债也出现问题。3月12日，其债券“H1碧地01”（原名“21碧地01”）到期未能支付全部利息。

　　对此，碧桂园回应称，因销售恢复情况不达预期，资金调拨承压等原因，公司拟定于3月12日到期兑付的0.96亿人民币利息资金尚未全额到位。碧桂园再次回应称正积极采取措施自救，以及推进债务重整与资产盘活。

　　境外债方面，碧桂园曾于2024年7月30日公告称，针对公司的清盘呈请聆讯被延期至2025年1月20日。

　　虽然清盘申请的聆讯日期一再推迟，但碧桂园的债务问题依然严重，不得不再次申请展期。

　　9月5日，有消息称，碧桂园拟对9笔境内债，寻求偿付责任宽限6个月至明年3月，并制定新债务处理方案。公开资料显示，上述9笔境内债分别为“16碧园05”

　　、“H1碧地03”、 “20碧地03”、 “19碧地03”、 “H1碧地04”、 “H1碧地01”、 “H1碧地02”、 “20碧地04”、 “16腾越02”，根据此前公告测算，9笔境内债规模合计近150亿元。

　　02

　　暴跌72%

　　财报难产、清盘聆讯延期，被推上风口浪尖的碧桂园，面对困境依然积极采取措施自救，

　　今年1-6月，碧桂园累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米，范围涉及29省178个城市，部分项目实现提前交付。

　　只不过，碧桂园2024年的交付计划是48万套，上半年交付仅15万套，按照序时进度，完成进度仅为64%，下半年任务仍然十分艰巨。

　　碧桂园集团董事会主席杨惠妍在月度管理会议上表示，碧桂园下半年的首要重点工作仍是保交房，“穷尽各类资源保障交房，咬定青山不放松，打好保交房攻坚战”。

　　可不可信确实不好说，毕竟许家印不也曾信誓旦旦地说过“我可以一无所有，恒大的投资人不能一无所有”。

　　另一方面，受市场预期转弱、需求疲软影响，公司销售业绩持续承压。

　　最新数据显示，今年1-7月份，碧桂园权益销售金额255.1亿元，较上年1408.3亿元，下降81.89%；权益销售面积260万平方米，较上年1851万平方米，减少85.95%。

　　8月5日，碧桂园继续发布了7月份未经审核营运数据。碧桂园7月份权益销售金额34.1亿元，较上年120.7亿元下降71.75%；权益销售面积38万平方米，较上年158万平方米减少75.75%。

　　这进一步加剧了碧桂园在努力避免清盘时的困境。

　　03

　　0元估值

　　作为国内最大的房地产开发企业之一，碧桂园曾在2017-2022年连续6年名列销售额头名，然而即便是房地产巨头，面对经营困境、债务压力以及融资“血库”告急也束手无策，近期还被知名基金公司估值为0，历史罕见。

　　今年4月2日，碧桂园因为推迟2023年业绩公布而开启停牌。截至停牌前，股票定格在3月28日的收盘价0.485港元/股，总市值135.7亿港元。

　　此前碧桂园曾在2018年创下16.76港元每股的高点，之后便一路下滑至0.48港元每股，按最高点计算，碧桂园股价已经跌去97%。

　　6月25日，中国综合性资产规模最大的基金公司之一汇添富基金，决定自6月24日起，对旗下基金所持有的“碧桂园”按照0港元/股进行估值。

　　汇添富，是中国综合性资产规模最大的基金公司之一，而对一个制霸中国地产销售榜长达七年时间的房企，直接估值为0，这放在历史上也是开天辟地头一遭，相当炸裂。

　　0元估值是什么意思？意味着基金公司经过缜密评估，认为该股票存在较大的退市风险，如果股票退市，那么投资者可能会面临重大损失。所以基金公司提前采取行动，通过下调股票的估值来保护投资者的利益。

　　这并非孤例。

　　2023年，同样的情况也曾发生在阳光城身上。当时，阳光城被某基金公司估值为0，随后在同年8月4日被深交所决定终止上市。此外，2022年8月，华安基金曾将中国恒大和恒大物业的估值下调至0.01港币。

　　这些先例无不警示着：0元估值往往是公司陷入严重困境的征兆。考虑到风险，7月2日，恒生指数公司通告，碧桂园将被剔除出恒生综合指数、恒生港股通指数等。

　　对于深陷泥潭的碧桂园而言，如今，要想苟活，既要抓还债，又要抓交房。但这两手都要抓，在楼市萧条、房价低迷下，谈何容易。