银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化
专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛
9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。
银泰集团副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并演讲。以下为演讲实录：
各位来宾，大家下午好，特别荣幸，受主办方的邀请，在此与各位同仁一起交流，进行思想的碰撞。
我是来自中国银泰集团的田媛，来之前匡会长给了一个命题，说要讨论一下与城共生的价值，站在中国银泰集团作为专业的商业地产运营的角度，理解如何与城共生，以及在与城共生过程中我们做的探索和思考。
进入这个主题之前，我想跟各位简单回顾一下中国目前面临的一个大的宏观环境，疫情的三年，大家知道俄乌冲突现在也不明确，美国的大选还没有确定，美联储大规模的加息，我国的经济外部冲击非常大，从内部来看，原有的经济引擎也在失效，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏弱，对此咱们的政府也迅速在响应，采取了一系列的措施。
下面这张图也能够比较清晰的展现从2000年到现在，包括2026年2027年国家对每一个经济周期，包括外部内部环境下的经济形势，所采用的一些措施。
面对百年未有之大变局的情形下，我们的政府行动很迅速，推出了中国经济未来增长新经济增长6+1动力因子，大基建、后工业、新能源、新三农，数字化、绿色化，以及中国作为世界经济安全岛这么一个因素的考量，在这个之下大力推动一系列的经济改革。
第一，从区域纵深到双循环，目前国内基本形成了以国内循环为主，国际国内双循环已经启动了这样的格局。
第二，从城市化到城市深化，从改革开放以来到现在，城镇化率从17.9%到现在的65%，基本达到饱和，下一步城市如何向深化发展，城市更新怎么做，如何给城市赋予内涵，让城市更有灵魂，经有温度，现在在这方面大力做文章。
第三，从工业化到数智经济，借用了互联网、人工智能等等新的技术手段，不断推进新型工业化的建设。
第四，劳动力的支撑到中产消费，中国目前以新中产消费为主，美国有一个专业的研究报告，预测到2027年，中国的中产即将达到12亿人，也就是说未来中国新中产将成为我国的主要消费群体。
这一系列的措施展现出来的中国现在的格局，这几年我们从无序到有序，从修复到转轨。借用白居易先生的一首诗，我们在复杂的国际国内形势之下，我们所采用的快速的经济反应以及经济改革的措施，浅草才能没马蹄，，欣欣向荣的景象。
结合到微观市场，今天在座的很多同仁都是从事商业地产运营，从微观市场来看，过于的我不讲，大家都知道，这个行业已经进入到深度存量的时代，整个增速放缓，经营成压，大家面临的都是同样的问题，而且主力的消费群体已经变了，变到90后00后Z时代，他们的想法不一样，他们的消费行为、习惯以及模式都在发生变化，在这样的环境下，我们在座的这些同仁在积极的想办法，如何冲破这个迷雾，从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益得到最大化的体现。
我这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升；第三，生态化增值；第四，低碳化增效，低碳化的增效，昨天下午在闭门会上，中海在讲中海现在整个写字楼要开始尝试零碳化，对我们冲击也很大，开始要推进了，对在座的各位都是可以吸纳学习的点。
与城共生，以城为擎
什么叫城市？今天这个论坛大家都在提一个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是生活场景、生产场景和消费娱乐场景的聚合体，生活场景是什么？它是一个城市的温度，是老百姓吃喝拉撒的生活舞台；生产场景更多的是城市的基石，是这个城市源源不断发展的动力。消费娱乐场景是什么？它就是一个调味品，因为有了这些消费娱乐场景不断的加入，不断的丰富，才能让我们的生活多姿多肽，我们如何与城共生？在这个城市里，通过多元化的场景打造，最终实现人和人、人和空间、人和产业、人和自然以及人和精神的融合共生的非常理想的状态。
如何实现与城共生，达到这样理想的状态，银泰集团是97年成立的企业，我们不断的思考和探索。银泰集团创丽与1997年，主要聚焦商业地产开发运营，专注商业零售领域精细化运营现代化的企业集团，主要旗下分布银泰商业、银泰基业、银泰置地，二级子公司，也是二级集团，相当于一个资产管理平台，是银泰集团旗下最大的业主方，主要负责银泰集团在全国旗下商业物业项目资产的运营以及物业服务。业态涉及到顶级写字楼、高端购物中心以及街区商业体包括酒店，有一些酒店式公寓，业务主要覆盖了北京、上海、浙江、四川四大区域。
对于银泰这样一家专业从事商业地产运营的企业来讲，很长一段时间，银泰一直在思考，如何能够更好的打造沉浸式的交互式的体验式的空间，给我们的消费者带来一种归属感、仪式感、氛围感，我们在很长时间的摸索以后，创立了IN品牌，它代表了最潮流的趋势，走进客户的内心，顺应消费者最新的需求，所以我们叫IN，是最新的感觉。
我们设立的项目有北京CBD 5701，杭州湖滨步行街的IN77，，成都金融城、合肥天鹅湖，成为年轻人休闲娱乐放松很好的地方。有朋友说到了杭州看西湖，到了西湖看IN77，已经成了年轻消费者的首选。
第三个话题，与城共生，为城赋能。
与城共生也是商业、物业企业基本的职责，也是一个最终要达到的目标，如何通过与城共生，为城更好的赋能。
大家说城市为什么让大家愿意待下去，实际上最主要的是通过对城市内涵的注入，让这个城市外延展现出一种烟火气，烟火气是城市的精气神，我们通过精心雕琢高级的商业空间，精准回应人们对美好生活的向往和期待。
接下来从三个维度分享一下，银泰集团如何为城赋能，我们所做的几个点。
第一，以空间化构筑沉浸式体验新风尚，在银泰内部有一个定位，有银泰的地方就有繁荣的商业生态圈，为此我们打造了银泰中心系列产品，定位就是做城市的地标，只要一个项目到一个城市，一定要做成这个城市的地标。北京银泰中心，就是长安街沿线最高的楼，也是CBD标志性的建筑。成都的银泰中心，在成都金融城的核心地段，在成都的中轴线上也是一个封面作品，还有木一推的西安银泰中心，已经获得了2023年百亿高端TOD的城市单元。
在这个过程中，通过地标建筑，通过空间的打造，更多的是体验人和城市关系，人和商业，人和空间，我们通过挖掘生活中的触点，建立情感连接，打造消费者信任的氛围。
去年我们建立了一个新的品牌InPark，这是我们从来没有想过的，通过这个产品，大家也在思考，市场的消费一直有，就是你怎么定位准消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建一个松驰，让他们放松下来的场地。
第二，以特色化的运营注入“有趣”的灵魂，一直在强调我们的内容，我们一直在想大家怎么才能静的下来，我们想到最好的一个词，城市的栖息地，不管在什么样的空间打造什么场景，最终达到的目的是让消费者愿意来，来到我这儿彻底放松下来，不是以消费为主要目的，让消费者静下来，愿意停留，先停留以后再消费。去年郑州的INPark开业当天，实际上那天的客单价非常低，但是那天人山人海，后来我们惊喜的发现，随着人流不断涌入，随着大家对这个空间认可以后，客单价自然而然就起来了。
还有新质生产力，交互空间的打造、主题空间的打造，甚至电子互动的方式，进一步提升商业运营的新质生产力。
银泰包括王府井的in88，引入了波司登的旗舰店，华为的旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基本是首店，成都的银泰城，我们打造夜经济典型代表，7×24小时，，把消费者牢牢的留住。
最后一个，以多元化打造开放包容的生态系统。对于商业地产的运营来讲也是要强调生态系统，银泰的大会员，通过内部的酒店，内部的写字楼，包括商业、内部打通以后，从三大场景服务到三大特权体验，进一步拓宽会员的服务半径，让会员有无感的消费新体验。
包括银泰的写字楼，经过20多年的摸索，打造出一整套银泰的标准，通过无感的服务提升视听。
回头看，轻舟已过万重山，先强看，前路漫漫亦灿灿。
祝大家中秋快乐，合家安康，谢谢！
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