光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡
专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛
9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。
光大安石资管总裁周颂明出席并演讲。以下为演讲实录：
周颂明：大家下午好！
跟大家分享一些经验，因为光大安石是做资管的，前期用基金模式并购了很多项目，后期主要是通过运营产生现金流，也是一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出了，产业园、张家方大园（音）以这个模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策方面的考虑，什么时候做，也涉及到在投，投的比例等等一些因素。
现在存量时代的困局大家比较清楚，我们有大量的资产，商业的、写字楼的、工业物流的，也涉及到酒店的、办公楼的，实际上现在比较明显，整体来说供需关系是明显失衡的，这是非常明显的，整体的供应量非常大，需求量不足，特别是经济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工业物流非常明显，这两个还在下行周期，商业来说，客流不少，消费明显降了15%-20%，酒店还算好，大家可以看到很多楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产，这个质量参差不齐，现在更多是原来开发思路做的，留下来蛮多配套商业，特别是商业类的，现在住宅的量，特别是三四线城市，四五线城市更不用看，我们也有一些代建代管项目，一个城市一个月的销售量一百套，在很长的时间是一直要解决的问题。
从商业资产去考虑，怎么去盘活资产，有些问题我们改变不了，因为供需关系，政府从整体批地各方面去考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能在现有情况下怎么做的更好，着重谈这个方面的问题。
从整个资管的链条来说，投、融、建、管、退，任何一个投的时候考虑能不能退出，但是很多企业不是这么考虑，也做不到，就像做一个投资，不是大概，告诉我亏了还是赢了，到底是多少，说不出来的时候90%出问题，大家都在撞大运，有些开发商说，旁边的销售多少，我这里打个对折多少，这个思路不对，有些价值很高，有些价值很低，每个企业掌握的资源不一样，营运能力不一样，所以产生价值完全不一样，不是他能做你也能做。
商业来说，基本上完全用现金流来估价值，当然涉及到不同的城市，有些城市是完全退不出去的，发产品或者做REITs，有些根本不可能的事情，一定要考虑以终为始，能不能退出去，不能退出去用经营型贷款还是什么，退的价值是多少，回报是多少。在做整个项目的时候，当中最核心的还是经营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按照这个定位，整体怎么去设计，这都是根据运营的思路做，投多少钱，杠杆降到多少，后面融资有没有问题，能不能退出，退出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个环节打通不了，看不清楚，其中一两个环节出问题，基本上项目就会出问题。
当中的难度是什么？打通、看透是不容易的事情，很多做不到。包括我们现在蛮大的公司开发线条，各个线条，单独的线条都有，但是全部拉通，拉不通的，因为管这个板块的，对其他板块不了解，相对来说，有时候也跟一些老板聊，他说你帮我看看，我说没办法，比如做开发的很厉害，对商业不了解，指标怎么下？怎么考核，不清楚，商业对开发不清楚，包括融资方面的一些，很多企业在这个方面环节上会有问题。
深度运营实现价值重塑，最主要还是在第一个环节，分析竞争优势，就像我们投一个项目，哪些城市可以投，首先要看哪些城市不会投，完全退不出去，或者这个城市的级别，有些竞争，你说城市很好，位置很好，周边竞争很厉害，你没有竞争优势，不能做，有些看上去很好，有些不懂，以前的上海的南京路、北京的王府井，认为这些地方很好，那不是，那是传统概念，趋势并不好，那种做旅游的商业可以，做酒店可以，不一样的，做其他的不一定行。在这个方面，一定要考虑到底竞争优势是什么，就像我们做任何一个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什么，说不清楚都不用干。
第二，到底定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒店，全部一样，别人有些已经做了，你有些只能错位，或者你做了一定比他厉害，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大，设计的就不一样，你怎么定位，周边的优势是什么，全部是打通看的，不是单一来看的。
做商业也是，就像我们收购有些项目，西安的CD港对面，CD港十几万平米，我们才6万平米，怎么做？他已经开业了，我们说做轻奢，错位，他比我低，能够做起来就做，事实上变成一个错位，我就是做的这个。
就像在重庆有一个观音桥，那边一堆商业，我错位，做最年轻的，十年前的80后、90后的定位，做这个年龄的，也很好。中关村做新中关那个，也是很重要的。
当你这方面想不清楚怎么设计，面上看上去很像样没用，后面的价值怎么样，改动空间有没有。我们现在要考虑的更长远，因为现在变化很大，产品、业态，可能五年内没有什么，五年以后，有些已经不行了，改的空间有没有，改的基建条件有没有，这都是在前期要考虑的东西，在这方面一定是从最后产品营运的角度去考虑前面的，不管设计还是建设。
我刚才还说建设，因为我们现在很多是城市更新项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿地越来越偏，很多是老旧城区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖掘，这个就需要你的综合能力，第一，怎么定位，第二，设计改造空间有没有，怎么改，成本多少，空间多少，一个个环节前后都是连在一起的。
说到运营，所有的价值还在运营方面反映出来，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是20个亿的的估值，基本可以实现退出，以前25倍都有，就看不同时间的资金成本、利率。
深度运营讲的更多的是深度，就像做写字楼，要做客群，精准定位，客群要对，整体来说，假如客群掌握的好了，配套、硬件、服务不错，坚持做，价值就会上去，在北京很明显的一个例子，比如中关村那边有一个龙科（音）咨询公司，那个项目当时出租率比较低，后面出租率上去了，大部分是五百强科技型企业，定位很清楚，也是坚持做，差的不让进，上下游产业方面的考虑，租金区别其他项目很大，这就是区别。
商业也一样，定位是什么？招商不是别人找过来，是我要选什么品牌想办法招进来，不是别人来了租金高就让他进。所以整个定位，你的客户，你的品牌很重要。一个是创造价值，另外一个是成本，创造价值，商业做到后面，影院改成餐饮，好的位置不做超市，旁边做超市，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以前的三星级、四星级、五星级酒店，群楼的配套一大堆，现在也有一些怎么改的，比如上海明月酒店改过来，一个新乐亭，一个全季，两个酒店群楼再做商业，他的价值就是最大化的，恩，
这涉及到整个价值怎么判断，在前面投的时候，定位非常清楚，对所有市场的业态，它的面积、价值租金、营运成本全部考虑清楚，还有深度运营，就像写字楼，我们怎么做的，租赁营运客服一体化，客服在传统里面是物业的，哪有物业不物业，租赁带看，自己走出去很少，大部分都是带看，现在形势不好，一天的带看量多少，一个月有多少，类似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么样最合理，怎么样把成本做的最低，价值最高，就怎么做。这个就是深耕细作。
阶段性复盘是蛮重要的，因为有些不行了，怎么去提升，可能从整体的定位方向上改变，就是投入，就像我们有时候几千万投进去，只要说改出来的价值多少，现金流增加多少，多少年出来，退出的时候增加多少价值，这是定期要看的东西，而不是简单的考虑，有些传统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是你要做内容，做主题，肯定自己要做，要把它打散，要投入，风险当然高了，回报同样高。
接下来有几个例子，这是北京中关村项目，现在正在建的，明年开业，原来大部分是地下面积，加车库12万平米多一点，地上面积没超过两万，原来最大的家乐福在地下，家乐福再加上一个车库，这个占了五万平米，我们做了以后，整体规划动了，这边原来都是家乐福，这边有一个创意公社，现在全部改成地面两层，二层很少，大概五六个餐厅，主要定位米其林的，下面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置，整体城市更新改造的项目，已经通过了，现在在建。这边的招商基本上将近70%了，那边主要意向差不多了，整体出来大概现金流在4亿，区别是什么？原来五万平米的，一千多万一年的收益，同样的面积最起码两个亿，位置很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从整体规划的思路去考虑。
这是上海烂尾的黄金广场，最大的难度，地下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地上做了写字楼，一楼二楼做商业，和下面商业连通，打了一个大的下沉广场，又做了酒店式公寓，这个项目也是非常成功的，后面基本上地上地下的租金每平米一天10块钱。
我们完全按照后面适合做什么就做什么，我们没有一定的标准产品，这是一个综合体商业，这个项目，重庆朝天门，最有名的是批发市场，那边旅游也不错，定位这栋楼全部是旅游，做了五个大堂，全部是民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三左右，在重庆公寓几乎到天花板了，而且现在做的很火，回报也不错。
这是批发市场，我们是持有，不卖，现在是重庆最好的批发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这么高的商业在外面基本上看不到，平均出租率98%、99%，租金也是重庆最高的。
这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这都我们按照不同定位，这是中关村，这是长宁光大安石中心，静安，另外一个是嘉定的，这是西安做轻奢的，这是重庆的，做最年轻的，广东的大融城是广东最好的购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么设计，整体怎么样，简直才能做到最高，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家一定要考虑的。
我分享到这里，看看能给大家什么启示或者借鉴的。
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