涨价一倍，重启捂盘近6年的江景楼盘，中海地产想弥补在杭州的遗憾

界面新闻记者 | 杨冰柯

界面新闻编辑 | 李慎

　　杭州放开新房限价后，央企中海地产重启捂盘近6年的一线江景房楼盘。虽然因装修风格“过时”遭吐槽，但因位置地段颇佳“自信满满”，中海能成功弥补在杭州的遗憾吗？

　　近期，中海杭州钱江湾项目启动开盘，销售发布消息称，截止11月27日晚，钱江湾报名家庭数超过400组。

　　11月22日晚，中海美好生活研究社的官方微信公众号，发了5条关于“御道江河汇流公寓三区5#”的公示信息，内容包括“线上登记答客问”、社保证明、无房证明、征信报告查询及银行冻资的指引。

　　中海御道此次推出的房源共76套，位于5号楼，可售楼层为8-26层，东边套为208平方米，西边套为178平方米，精装均价9万元/平方米，总价为1500-2000万元。一房一价表显示，最贵的一套房位于5号楼1单元26楼，单价约10.3万元/平方米，总价超2160万元。

　　根据“线上登记答客问”，本次登记首套及二套贷款客户冻结金额为220万元，其他客户及一次性付款客户，冻结金额为650万元。

　　御道江河汇流公寓三区是中海御道项目其中的一个组团，该项目共4个组团，三区由于一线沿江、是整个项目最贵的一部分。

　　2012年，中海斥资56亿，以49%的溢价率和1.9万左右的楼面价竞获中海御道脚下的其中三宗地块，创下了单家房企单场土地出让会的拿地金额最高值。

　　2013年6月，中海又以11.7亿总价、17106元/平米的楼面价和0.07%的溢价率竞获其中另一宗地块。

　　根据住浙网，中海御道由四宗地块组成总建筑面积达50万方，累计土地总价高达67.6亿元，计算保障房后的综合楼面价接近2.6万/平米。

　　钱江晚报曾报道称，中海内部公开的测算，高企的地价，加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本，成本价至少在38000元/平方米左右。

　　御道拿地时，杭州房地产市场正在经历一个“失去的五年”，去化并不容易。

　　项目直到2015年10月8日才首开，首开推出的是一期组团沿江产品6号楼，面积为185和235方，均价44000元/平米，按照中海的测算，项目很难盈利，但即便这样，项目还是很难卖。

　　这年11月29日，中海御道又以“起价28000元/平米，均价28000-30000元/平米”的价格加推西北区的高层4号楼和3号楼138方房源，主力户型为112、128和138平米，这个售价与把保障房包含在内的成本价几乎相当，项目销售这才动了起来。

　　中海2006年首入杭州，2012年，中海在杭达到鼎盛时期，当年销售额以44.70亿元排名第四，仅次于绿城、滨江以及万科。

　　但御道项目成了中海杭州的一个转折点，2013年拿下组团最后一宗地块后，中海在杭州近5年时间都未曾拿地。直到2018年初，中海才再次回到杭州土地市场上。

　　在中海重新拿地的前半年，中海地产深圳公司副总孙文治被调至杭州公司当总经理，而之前的杭州公司总经理许文龙被调至华北区任设计副总监。

　　也是在2018年初，1、3#高层领取预售证，备案价约4.6-5.9万元/平米。彼时，中海御道所在地江河汇板块新房限价6.98万/平米，板块内留香园二手房价约7.5万元/平米。

　　因为预售价格与二手房价差高达千万以上，中海这批房子一直被市场高度关注。

　　但领出预售证的房子迟迟没有入市，直到这次中海将剩下的这批房源全部推出，房价已经翻番，与周边二手房失去了倒挂。

　　中海钱江湾目前均价约 9 万/平米，但据贝壳找房数据，上个月中海钱江湾的挂牌均价为10万元/平米，成交均价为7.9万元/平米。此前，钱江湾也有一套法拍房源，法拍成交总价2100万元，折合单价约11.7万/平米。

　　中海杭州公司总经理孙文治曾公开表示，中海御道的投资节点可能存在一些偏差，留下了遗憾。

　　现在有机会把这遗憾填满，中海当然不愿错过。根据杭州一位市场人士的观察，截止昨天晚上，中海钱江湾报名家庭数已经超过100组，杭州富人们对地段的追求超过了其它。

　　在孙文治执掌杭州中海的这几年，中海有过亮眼的突破，比如中海黄龙云起项目塑造出的产品力一改中海极减成本，一心为利润的刻板印象，让杭州市场看到原来中海是可以做好产品的。

　　但在杭州楼市摇号规则之下，拿好地是可遇不可求的事情，同时，在中海对利润要求的严苛管控下，中海在杭州的表现一直鲜有突破。

　　不过，孙文治也曾对外表示，杭州是中海不可能放弃的重点城市。

　　目前，中海在杭州主要在售项目有中海璞翠云集、中海月陇云岚、中海钱江湾。中海月陇云岚项目去化不易，双十一时，孙文治亲自坐镇项目可与购房者面对面解答问题。

　　杭州土地限价放开，中海的机会来了。但从目前几次土拍来看，中海还在等待。